Ипотека на банковскую недвижимость

Недвижимость в Испании от банков, а точнее ее покупка, имеет свои плюсы и минусы. Мы уже рассказывали о 12 советах для получения ипотеки в Испании и сегодня нам бы хотелось поговорить о том, на что следует обратить внимание при оформлении ипотеки на банковскую недвижимость.

Прежде, чем мы перейдем непосредственно к важным пунктам, хотелось бы сказать, что в Испании насчитывается порядка 7 банков, которые сотрудничают с «плохим банком», Sareb. В нашей предыдущей статье об инвестиции в недвижимость в Испании, мы уже объясняли роль «плохого банка» на рынке недвижимости. В нескольких словах, можно сказать, что эта организация была создана для развития сделок с продажей жилых объектов разных банков, которые не в состоянии сами их продать. 

Стоит отметить, что Sareb хоть и называют «плохим банком», но это не сосем банк и он не плохой. Так как эта организация не может самостоятельно выдавать ипотечные кредиты своим клиентам, Sareb заключил договора с различными финансовыми учреждениями для того чтобы преодолеть это неудобство. 

Одним из первых банков Испании, кто вошел в согласие с «плохим банком» стал банк Santander. Спустя некоторое время, к нему стали прибавляться и другие, к примеру, CaixaBank, Banco Sabadell, Banco Popular или Kutxabank, BBVA и иностранный банк ING Direct.

Все семь вышеназванных банков, стали выпускать специальные предложения по ипотеке для покупки недвижимости, которая находится в распоряжении Sareb. Некоторые из них не сильно отличаются от обычных условий по ипотекам, но тем не менее, некоторые отличия есть.

Итак, на что же стоит обратить внимание при покупке недвижимости в Испании от банков. Мы подготовили для вас 4 основных пункта, с которыми вы должны ознакомиться и принять их во внимание как при оформлении ипотеки на банковскую недвижимость, так и при покупке в ипотеку от застройщика или частника.

 

1.      Начальная процентная ставка

Примечание: 10/04/2015 Euribor находится на отметке 0,19% 

Все 7, вышеописанных банков, заключивших договор с Sareb, в качестве основы для расчёта ипотечной ставки используют индекс Euribor. К этому показателю каждый банк прибавляет свой дифференциал, в зависимости от степени «привязанности» клиента к банку.

Тем не менее, очень часто, при оформлении ипотеки первые 12, 14 или 36 месяцев выплат имеют несколько отличающуюся процентную ставку от той, которую вам рекламировали.

Примером к этой ситуации может стать предложение от банка Sabadell, в котором в течение первых 12 месяцев процентная ставка 4%, а в дальнейшем сроке ссуды будет применяться Euribor + 2,50%.

 

2.      Большая привязанность с банком-ниже процентный дифференциал

Как мы уже говорили ранее, банки устанавливают максимальный и минимальный дифференциал в зависимости от связи клиента с тем или иным банком. То есть, имея большую «привязанность» с банком (заключение договора на различные предоставляемые услуги такие как, страхование жизни и жилья, домицилирование заработной платы, кредитные или дебетовые карты), процентный дифференциал будет меньше, и наоборот.

Хорошим примером является предложение банка CaixaBank, в котором при наличии большего числа заключенных услуг, клиент может получить процентную ставку Euribor + 2,3%, при их отсутствии или при меньшем количестве услуг Euribor + 3%.

Многие эксперты предупреждают об опасности высоких дифференциалов. Многие обозначают максимальный его размер в 2%. Высокий дифференциал может стать проблемой для заемщика кредита, так как в случае восстановления и роста Euribor, ежемесячная квота также вырастет.

За всю историю, Euribor варьировал от нынешних минимальных значений в 0,19% до исторически максимального значения 5,393% (в июле 2008 года). Поэтому, если мы не будем иметь в виду худшей из возможных сценариев, то может получиться так, что применяемая процентная ставка вырастет до 5-8%.

Некоторые экономисты утверждают, что через несколько лет, Euribor начнет расти и достигнет отметки в 2%. Допустим, что так оно и будет. Прибавив к этим 2% средний дифференциал Sareb, который равен 2,5%, получаем, что заемщик может оказаться в ситуации с процентной ставкой по ипотеке чуть ли не в 5%.

 

3.      Осторожно с комиссиями

Перед подписанием ипотеки также обязательно нужно узнать о размере комиссий, связанных с данной услугой: изучение сделки, открытие, досрочное погашение, суброгация по договору кредитования и т.д.

В семи описанных в начале статьи банках, нет комиссии за изучение документов, но к некоторых, к примеру, в банке Banco Santander или Kutxabank существует комиссия в размере 2,5% от ипотечной ссуды за открытие ипотеки. А в банке BBVA, который не взымает дополнительной платы за это, применяет комиссию в размере 0,5% от ссуды за отмену кредита или за его досрочное погашение.

Эксперты банка Bankimia рекомендуют ипотечным клиентам перед подписанием договора попытаться провести переговоры о снижение как минимум двух комиссий. Прежде всего это не будет лишним, если в дальнейшем вы примите решение о замене некоторых нынешних условий и защититься таким образом от возможных повышений ставки Euribor.

Основными комиссионными для переговоров являются:

Комиссия за замену старого обязательства новым.

В этой ситуации речь идет о замене условий ипотечного контракта внутри этого же банка. Размер комиссии устанавливается во время переговоров об условиях ипотеки. Обычно ее размер находится между 0% и 1% от ипотечной ссуды.

Комиссия за суброгацию

Эта комиссия имеет место быть при переходе из одного банка в другой. С 2008 года, был установлен легальный максимум в размере 0,50% от ипотечной ссуды.

 

4.      Дополнительные продукты банка

В очередной раз возвращаясь к количеству заключенных услуг с банком: чем их больше, тем ниже дифференциал. Среди основных таких «дополнительных» продуктов находятся: домицилирование заработной платы и квитанций, пенсионный план, инвестиционные продукты, получение и минимальные расходы по кредитным картам. Все это позволит вам добиться своего рода льготы в процентной ставке по ипотеки. 

Тем не менее, хотелось бы напомнить (или сообщить нашим новым читателям), что единственной обязательной к оформлению услугой является подписание страхование недвижимого объекта, который вы приобретаете. Такая страховка покрывает ущерб при возможном пожаре или при природных катаклизмах. Основной целью этой операции является подкрепить стоимость недвижимого объекта.

Возможно я повторюсь, но хотелось бы еще раз проговорить, что прежде чем подписываться на оформление различных услуг, следует просчитать стоит ли оно того. Ведь каждый финансовый продукт имеет свою стоимость и не факт, что в итоге вы сэкономите, отказавшись от чуть более высокой процентной ставки по ипотеке.

 

Что-то осталось непонятным об ипотеки на банковскую недвижимость? Есть вопросы? Или нужна консультация? Не тяните и не откладывайте в долгий ящик. Просто напишите нам на dompick@dompick.ru или оставьте свой комментарий под этой статьей. Dompick ответить вам в самые кратчайшие сроки. Мы обязательно сделаем все возможное, чтобы помочь вам.