Как рассчитать стоимость недвижимости в Испании

Как рассчитать стоимость недвижимости в ИспанииКогда перед нами стоит выбор о купле-продаже или аренде жилья, всегда появляется вопрос о цене: высокая или низкая; как ее посчитать? И не важно будь вы владельцем, покупателем, арендодателем или арендатором на территории испанских земель или в любой другой точке мира, все без исключения сталкиваются с этим вопросом. Для того чтобы одним ответом стало больше, мы подготовили статью о том, как рассчитать реальную стоимость недвижимости в Испании и не только. 

В продолжении мы предлагаем вам ознакомиться с таблицей и с формулой, по который вы самостоятельно сможете рассчитать приблизительную цену недвижимого объекта. После этих вычислений, вы сможете скорректировать ее, снизив или увеличив, в зависимости от конкретных особенностей каждой ситуации. В любом случае, этот метод поможет вам приблизиться и рассчитать адекватную стоимость. А поможет нам в этом индекс PER.

Стоимость недвижимости и аренды всегда сохраняют между собой связь, которая изменяется с течением времени, но тем не менее ее можно посчитать:

1.      Валовая рентабельность от аренды

Этот процентный показатель мы можем получить, разделив годовую сумму, полученную с аренды жилплощади на стоимость покупки этого самого объекта.

Так образом, жилье приобретенное в свое время за 240 000, с ежегодным доходом от аренды 12 000 евро в год (1 000 евро в месяц) будет иметь валовую рентабельность в 5%, согласно следующей формуле:

(12.000/240.000) x 100 = 5%

2.      Индекс PER

Если мы проведем операцию обратно пропорциональную и разделим стоимость недвижимости на прибыль от аренды, то получим коэффициент, который называют PER (или же Коэффициент цена/прибыль). Значение этого деления даст нам понять сколько лет потребуется сдавать жилье в аренду, чтобы стоимость квартиры или дома полностью окупилась. Или также его можно интерпретировать как количество раз, которое арендная плата содержится в продажной стоимости объекта. PER является общепризнанным коэффициентом для оценки активов фирм, недвижимости и т.д.

Возвращаясь к предыдущему примеру. PER в этом случае будет равен 20 годам:

(240.000 / 12.000) = 20 раз или лет 

 

Таблица эквивалентность между стоимостью покупки и аренды

Согласно вышеописанному и прилагая элементарные математические знания, имея 2 цифры из трех (продажная стоимость, стоимость аренды или PER), мы сможем посчитать недостающее третье число.  Так как у нас есть данные по валовой рентабельности в Испании (спасибо за это Банку Испании), для расчета аппроксимации к не хватающей переменной, нам не необходимо иметь данные об аренде и стоимости.

Согласно последнему отчету Банка Испании, валовая рентабельность жилой недвижимости в Испании на конец третьего триместра 2014 года составил 4,6%. То есть, можно сказать, что коэффициент PER равен 22 годам или 264 месяцам.

Таким образом, зная арендную стоимость очень похожей или идентичной жилплощади, которая нас интересует, умножив ежемесячную арендную плату на 264, мы сможем посчитать приблизительную продажную стоимость.

Я думаю, более понятно будет на примере. Допустим, вы нашли похожую квартиру, которая сдается в аренду за 1 500 евро в месяц. Умножаем эту стоимость на 264 месяца и получаем, что актуальная продажная стоимость должна быть около 396 000 евро.

Следуя такой же логике, чтобы рассчитать адекватную стоимость аренды, нужно разделить продажную стоимость недвижимости (допустим 300 000 евро) на 264, и получим, что месячную аренду вы можете зафиксировать на отметке в 1 135 евро.

Итак, на основе имеющихся данных, мы можем составить таблицу, которая свяжет между собой продажную стоимость и арендную плату. Стоит иметь в виду, что коэффициент PER изменятся во времени. Поэтому для оптимизации расчета нужно будет «обновлять» вычисления по прошествии н-ого количества времени.

Как рассчитать стоимость недвижимости в Испании

 

Заметка: при расчете данных в таблице мы использовали последний отчет, опубликованный Банком Испании, где валовая рентабельность третьего триместра 2014 года равна 4,6% (PER 22 года). Для перехода из одного столбца в другой, умножаем или делим число на 264. Данные этой таблицы по прошествии времени, необходимо актуализировать, то есть провести расчеты заново с учетом прошедших изменений переменных.

Эту таблицу можно также использовать для того чтобы принять решение о том, что будет лучше: купить или арендовать. К примеру, вам предлагают приобрести недвижимость стоимостью 400 000 евро и ее же вы можете снять в аренду за 1000 евро в месяц (12 000 евро в год). Что вы выберете: купить или арендовать? Перво-наперво давайте посчитаем коэффициент PER. Делим 400 000/12 000 и получаем 33 года или раза. Значение получилось больше, чем средний показатель в Испании, 22. Поэтому, наиболее рациональным решением будет арендовать этот объект нежели приобретать его.

В итоге, если значение коэффициента PER выше среднего показателя по Испании (22), выгоднее будет арендовать; если значение PER ниже среднего, то можно совершить выгодную покупку.

 

Корректирующие параметры для всех типов недвижимости

Предыдущая таблица служит нам для понимания приблизительной адекватной стоимости недвижимости и ее аренды, тем не менее необходимо учесть некоторые факторы, из-за которых не все объекты мы можем считать «одинаковыми» и не все соответствуют этой формуле.

Как правило коэффициент PER может изменяться в следующих ситуациях:

Географическое расположение

В провинциях с высоким спросом наблюдаются высокие значения PER, нежели в провинциях с низким спросом. К примеру, PER в Сан Себастьяне равен 27 годам, в то время как в Пальме всего лишь 17 лет.

Местное расположение

Речь идет о районах, находящихся в одном городе. Несмотря на месторасположение в одном и том же населенном пункте, PER может меняться. То есть, в востребованных районах коэффициент будет выше.

Таким образом, стоимость квадратного метра квартиры в районе Чамбери (Мадрид) составляет 4 087 м2, в то время как стоимость аренды 15 евро за квадратный метр в месяц (180 евро за квадратный метр/год). Разделив стоимость покупки на ежегодную аренду, мы получаем PER 23 года. Для другого района в Мадриде, Вилья де Вальекас, со стоимостью 2 076 евро за м2 и с арендной платой 9 евро за м2 в месяц (108 евро за м2/в год), PER получается несколько ниже, 19 лет.

Лучшие предложения обычно имеют коэффициент PER выше

Согласно вышеизложенному, лучшие коммерческие объекты или недвижимость в лучшем состоянии стоят больше, то есть вам придется заплатить своего рода надбавку к цене за безопасность, которую предполагает инвестирование. Соответственно, дома и квартиры более низкого качества имеют PER ниже.

Итак, подводя итоги, можно сказать, что, имея дело с недвижимостью более высокого качества (престижный район, хорошее состояние и т.д.), во много раз проще жить, снимая ее в аренду, нежели покупая. К тому же, есть люди, которые могут себе позволить аренду квартиры в той или иной зоне города, но при этом не могут приобрести эту самую квартиру, которую снимают на данный момент.

 

3.      Другие методы для оценки стоимости недвижимости

На сегодняшний день, в интернете можно найти несметное количество сайтов, где вы сможете узнать аппроксимацию стоимостей покупки и аренды в режиме он-лайн (к примеру, Оценочное Сообщество). Единственной проблемой может стать то, что все страницы в найденные в поисковой системе будут на испанском. Поэтому мы и объяснили базовый способ самостоятельного расчета.

В любом случае, всегда стоит иметь в виду, что полученные данные являются приблизительными значениями, которые могут оказать большую помощь при переговорах о стоимости, но тем не менее, эти цифры не имеют официальной силы при оценивании недвижимости для получения ипотеки. Поэтому, для получения официальных результатов, необходимо обратится к профессионалам, которые официально признаны таковыми Банком Испании. Они-то и подготовят необходимые оценочные документы, с которыми вы сможете обратиться в банк для получения ипотеки.

 

Если у вас остались вопросы о том, как рассчитать стоимость недвижимости в Испании, или вам нужна консультация по этой или любой другой теме, вы в любой момент можете связаться с Dompick. Для этого просто отправьте нам сообщение на dompick@dompick.ru или оставьте комментарий под этой статьей и в ближайшее время мы вам ответим.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *