Налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов

nalogi na nedvizhimost v ispanii

Количество иностранных покупателей жилья увеличивается с 2010 года. Но помимо покупок также имеют место быть продажи этих самых объектов, что влечет за собой соблюдение некоторых налоговых обязательств. Какие же налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов должны уплачивать продавцы и покупатели? Об это вы узнаете в продолжении статьи.

Когда кто-то решается на покупку жилья, будь то испанец или иностранец, стоит иметь в виду, что стоимость объекта не единственный расход, который необходимо оплатить. Помимо этого, также существует ряд обязательных затрат. К примеру, определение стоимость недвижимости и налоги, которыми облагается данная операция.

Покупатели как испанцы, так и иностранцы, уплачивают одни и те же налоги при покупке жилья. Отличие налогообложения появляется при продаже недвижимых объектов. Иностранцы нерезиденты должны уплатить подоходный налог для не резидентов, IRNR. И в случае, когда иностранный продавец не находится на территории Испании, как исключение, муниципальный налог на добавленную стоимость должен будет уплатить покупатель.

Налогообложение при продаже квартиры или дома

Адвокат Елена Серрано, указывает на то, что продавец, который не проживает в Испании, должен будет уплатить несколько налогов: подоходный налог для нерезидентов (IRNR) и налог на увеличение стоимости городских земель (IIVTNU или муниципальный налог на добавленную стоимость)

 

Подоходный налог для нерезидентов (IRNR)

Налоговая реформа, вступившая в силу с 1 января 2015 года, влияет на нерезидентов как на еще одного гражданина, так как именно они привнесли изменения в IRNR. Исчезли коэффициенты денежного пересчета, которые использовались для корректировки влияния инфляции на стоимость недвижимости. Это значит, что теперь не будет приниматься во внимание тот факт, что евро сегодня не стоит столько же сколько евро через 10 лет.    

Что касается коэффициентов компенсирования, то они применяется только в случае если общая сумма проведенных операций с 2015 года не превышает 400 000 евро, вне зависимости от того будь то жилая недвижимость, акции или любой другой тип недвижимости как движимой, так и недвижимой, приобретенной до 1994 года.

Если сумма превышает 400 000 евро, то этот коэффициент применяться не будет и необходимо будет уплатить налог на всю прибыль от продажи дома или квартиры. Процент налога зависит от года приобретения и типа недвижимости.

В итоге, в случаях, когда продажа дома или квартиры не превышает 400 000 евро со всем имуществом (к примеру, с мебелью и электроприборами), то производимая прибавочная стоимость продажи создает меньшую налоговую уплату в силу того, что уменьшается соответствующая операции налоговая ставка. Тем не менее, в случае, когда общая стоимость продажи превышает 400 000 евро, то в этой ситуации налоговый режим более обременительный для налогоплательщика.

Размер налога, которым облагаются нерезиденты при передаче недвижимого имущества в 2015 году составит 20% и в 2016 году он будет равен 19%. Давайте рассмотрим пример размера IRNR для иностранцев:

Иностранец нерезидент купил в 2010 году в Испании дом стоимостью 120 000 евро и решает продать его в начале 2015 года за 300 000 евро. Валовая прибыль от этой операции составит 180 000 евро, и эта сумма будет облагаться подоходным налогом в размере 20%. Поэтому налоговая ставка к оплате будет ровняться 36 000 евро.

 

Муниципальный налог на добавленную стоимость

Налог на увеличение стоимости городских земель (IIVTNU) или более известный как муниципальный налог на добавленную стоимость, еще один из типов налогов обязательных к уплате любым иностранцем при продаже жилых объектов в Испании. Во время продажи недвижимости также учитывается налог на добавочную стоимость за увеличение стоимости, которую испытал недвижимый объект. Для этого, необходимо посчитать разницу между стоимостью объекта на момент продажи и на момент его приобретения. Налогом облагается именно эта разница. Размер налоговой ставки зависит от муниципалитета/города, в котором находится дом или квартира. Необходимо произвести уплату в течение 30 дней после подписания контракта о купле-продаже.

Однако, как напоминает Элена Серрано, в случае если продавец не находится в Испании, то уплатить этот налог должен будет покупатель как заменитель налогоплательщика.

Налогообложение при покупке жилья

Существует 2 типа различающихся между собой налогов. Зависят они от того, является приобретаемый объект новостройкой или объектом вторичного рынка.

 

Новостройка

Налог, которым облагается недвижимость данного типа — это НДС (IVA) в размере 10%. Поэтому в случае приобретении жилья на сумму 250 000, оплатить в казну нужно будет 25 000 евро.

 

Недвижимость вторичного рынка

Налог, которым облагается недвижимость данного типа- налог на передачу прав собственности (ITP). Его размер зависит от автономного округа, в котором находится объект, но обычно это между 5%-10% от заверенной стоимости (использую предыдущий пример, получаем от 12 500 евро до 25 000 евро). Стоит помнить, что налоговая службы может требовать с покупателя большую сумму, если посчитает, что стоимость объекта превышает его цену, по которой его продают. Налоговая каждого автономного округа имеет таблицу с минимальными расценками, на основе которых высчитывается минимальный ITP, которые должен уплатить покупатель дома или квартиры.

Таким образом, мало проинформированный покупатель недвижимости вторичного рынка, может оказаться в не очень приятной ситуации: после уплаты налога в размере 7% от стоимости покупки налоговая служба может потребовать оплатить дополнительную сумму. Эта сумма будет равна 7% от разницы между зарегистрированной стоимостью недвижимости и ее стоимостью по оценке налоговой службы, плюс процент за несвоевременную оплату.

К примеру, если стоимость квартиры равна 250 000 евро, то уплатить необходимо 17 500 евро в качестве ITP, но если в таблице налоговой службы считается что минимальное стоимость объекта 300 000 евро и что соответствующий ей ITP равен 21 000 евро, то вас обязуют к уплате разницы: 3 500 евро.

Что касается ITP в разных автономных сообществах, то в некоторых существуют льготы для многодетных семей. Например, в автономном округе Мадрид, налоговая ставка по ITP для многодетных снижается до 4%.

 

Удостоверенные юридические акты, AJD

При покупке как новостройки, так и приобретение «вторички», и ее финансировании с помощью ипотеки, необходимо уплатить еще один налог на удостоверенные юридические акты (AJD). Он составляет порядка 1% от зарегистрированной стоимости и 1% от суммы ипотечной ссуды.

 

Если у вас остались вопросы о налогах на недвижимость Испании, то просто свяжитесь с нами отправив сообщение на dompick@dompick.ru или оставьте свой комментарий под этой статьей. Dompick и его команда сделают все возможное, чтобы помочь вам. Также хотелось бы отметить, что ранее мы говорили о затратах при покупке жилья в Испании для русских, где мы предоставили детальную таблицу с расходами на приобретение.

12 thoughts on “Налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов

  1. Я гражданин Латвии, мне нужно будет уплатить такие же налоги при покупке недвижимости в Испании, как и испанцам?

    1. Здравствуйте, Леонид

      Да, вы абсолютно правы. При покупке недвижимости в Испании вы должны будете уплатить такие же налоги как и испанцы (так как Латвия входит в состав Евросоюза). Но при оформлении налоговой декларации в будущем, то есть после покупки, к вам будут применены нормы, несколько отличающиеся от норм для испанцев. Если у вас еще остались вопросы-будем рады на них ответить.

  2. Вы можете помочь подсчитать налоги при покупке квартиры?

    1. Добрый вечер, Игорь

      Отправила вам на электронную почту сообщение. Дело в том, что налоги на недвижимость в Испании зависят от ряда факторов, которые я перечислила в письме и которые необходимо уточнить для расчета налогов.

  3. Добрый день! Подскажите, пожалуйста, подробнее по IRNR. У меня недвижимость в Испании с 99 года, и я сейчас хочу ее продать. Я правильно поняла, что я должна буду оплатить налог в размере 20% на всю разницу с изначальной ценой и ценой продажи?

    1. Здравствуйте, Ксения

      Налог на недвижимости будет зависеть от стоимости объекта. Как правило, при стоимости менее 400 000 евро-20%, в случае если стоимость больше, то и процент будет выше.

  4. Какие налоги надо платить в Испании нерезиденту при сдаче недвижимости в аренду в провинции Малага?

    1. Добрый день

      Вам необходимо будет уплатить подоходный налог-IRPF, так как сдача недвижимости в аренду в Испании считается дополнительным источником дохода, который также облагается налогом.

  5. Уважаемый специалист!если квартира куплена в ноябре 2014года налог на недвижимость рассчитывается попорционально колву месяцев,в которых квартира была в собственности. Т.е за 2 месяца,или это не учитывется?

    1. Здравствуйте Тамара!,

      Ежегодный муниципальный налог на недвижимое имущество (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) оплачивается каждый год человеком, который владеет этим зданием 1 января. Если случается продажа в течение года, то квоту должен оплачивать тот, кто владеет зданием в первый день каждого годичного срока.

  6. Увжаемый специалист! Читая Ваши расъяснения по поводу подоходного налога IRPF, у меня сложилось впечатление,что его надо уплачивать,если сдаешь квартиру в аренду или безусловно, если имеешь две или больше недвижимости?
    Если я квартиру купила 24 ноября 2014 года, обязана я уплатить подоходный налог за 2014 год и второй вопрос учитыватся ли кол во месяцев (собственность два месяца) при расчете налога?

    1. Налог на доходы физических лиц – НДФЛ (IRPF – impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) Оплачивает продавец недвижимости а не ее покупатель. Указывая его в декларации за год в течение которого состоялась продажа. Расчет налога производится на базе суммы, составляющей разницу между ценой покупки и ценой продажи. Владельцами этот налог оплачивается только при случае сдачи коммерческой недвижимости в аренду и имеет совсем другую систему расчета. Это в случае если вы являетесь резидентом Испании, то есть проживаете более 183 дней на территории Испании. Если нет, то вместо этого налога вы должны оплачивать налог на доходы нерезидентов (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes), он выплачивается даже в случае если недвижимость не сдаётся.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.